تقرير حكومي يكشف عن طفرة تملك الأجانب لعقارات مصر.. ما جنسياتهم؟

كشفت بيانات حكومية تسجيل مشتريات الأجانب للعقارات في مصر طفرة كبيرة بالعامين الماضيين، بنحو (3.19 مليار دولار)، (151.78 مليار جنيه)، بالتزامن مع طفرة عقارية وتدشين مشروعات سياحية وفندقية بالساحل الشمالي الغربي، وعلى البحر الأحمر، وبالعاصمة الإدارية، وفي امتداد شرق وغرب العاصمة القاهرة.

بيانات "ميزان المدفوعات"، الصادر عن البنك المركزي المصري، الأسبوع الماضي، أكدت أن مشتريات الأجانب للعقارات المصرية زادت بنسبة 47.5 بالمئة خلال العام المالي (2024-2025)، لتصل إلى 1.9 مليار دولار، مقابل 1.29 مليار دولار في العام المالي السابق، (2023-2024).

اظهار أخبار متعلقة

وفق خبراء، فإن طفرة اقتناء الأجانب لعقارات مصرية تمثل نقطة جذب هامة للعملة الصعبة وتعزز ميزان المدفوعات، مشيرين إلى ضعف نسبة مبيعات الأعوام السابقة والتي بلغت فقط 550 مليون دولار في (2022-2023)، وسجلت 970 مليون دولار عام (2021-2022)، ما يشير لزيادة حجم اهتمام الأجانب بالعقار المصري.

تقرير دولي
تلك الأرقام، يعززها تقرير شركة "نايت فرانك" العالمية للاستشارات العقارية، "Destination Egypt"، الذي رصد اهتمام أثرياء 5 دول هي: ألمانيا، وبريطانيا، والإمارات، والسعودية، وأمريكا، بشراء عقارات في مصر، وكشف خطط أثرياء الخليج لاستثمار 1.1 مليار دولار في شراء مساكن ثانية بمصر في 2025.

الاستطلاع المنشور بتاريخ 30 أيلول/ سبتمبر الماضي، كشف أن 17 بالمئة من أثرياء تلك الدول أبدو استعدادهم لشراء عقارات مصرية في 2026، وأن 20 بالمئة يخططون للشراء خلال عامين أو 3 أعوام.

وتعد مصر ثالث أكبر سوق للبناء بالشرق الأوسط، مع عقود مُنحت تزيد قيمتها على 120 مليار دولار، و565.5 مليار دولار أخرى، طور التنفيذ، بحسب الوكالة الدولية العاملة من لندن، فيما تشير الأرقام الرسمية إلى أن استثمارات القطاع العقاري المصري الذي يعمل به نحو 80 صناعة، بلغت 25 بالمئة من إجمالي الناتج القومي.

لكن بيانات المركزي المصري لم تكشف عن جنسيات الملاك الجدد بسوق العقارات المصري الراقي، ما يثير المخاوف لدى خبراء، ودفعت الخبير الاقتصادي عبدالنبي عبدالمطلب، للتساؤل: "من هم الأجانب الذين يشترون العقارات في مصر؟".



غياب المعلومات والشفافية
ويوجه خبراء ورجال أعمال مصريين انتقادات دائمة لغياب شفافية المعلومات وصعوبة تداولها، في حين تحل مصر بترتيب متدني بمؤشر الشفافية ومدركات الفساد (130 من 180 دولة)، ويشكو الباحث حسن بربري، من عدم نشر السطات المصرية المعلومات والبيانات والإحصائيات الرسمية وفرض رسوما كبيرة مقابل الاطلاع عليها، فيما انتقد الباحث إلهامي الميرغني، عدم إتاحة المعلومات والبيانات الاقتصادية، وبينها للجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء (حكومي).

لصالح من؟
وفي حديثه لـ"عربي21"، قال عبدالمطلب: "بالتأكيد البيانات موجودة، فلا قطعة أرض ولا عقار أو سيارة تباع إلا ولها معلومات"، مؤكدا على "ضرورة توضيح الجنسيات التي اشترت تلك العقارات"، وأضاف: "الرقم المذكور عن بيع الوحدات الفاخرة من قصور وفلل ليس كبيرا، وهو كبير لو نتحدث عن وحدات سكنية عادية سعرها من (100 إلى 200 ألف دولار)، ولكن مع ذلك مطلوب بشدة توضيح بيعت لصالح من؟، وهل هي وحدات مصيفية أم بالمدن الجديدة أم للسكن والإقامة؟".

ويعتقد الخبير المصري بـ"عدم وجود خطورة من شراء الأجانب بالقطاع العقاري"، مستدركا: "لكن توضيح الأمور مهم في ظل الأوضاع الإقليمية الحالية"، ملمحا إلى أنه "كان هناك حديث عن الحصول عن الجنسية المصرية مقابل شراء عقار بنحو 300 ألف دولار، ولذا الأمر يحتاج للتوضيح"، وفي نهاية حديثه، أشار إلى "وجود جانب إيجابي من بيع شركات الإعمار عقاراتها للأجانب وهو جلب العملة الصعبة".

تمليك الأجانب بلا حدود
وفي إطار سعيها إلى تسويق العقار المصرى للخارج، وجلب استثمارات لمناطق استراتيجية وحيوية، أقرت القاهرة مجموعة قوانين تسمح بحصول الأجانب على الجنسية والإقامة الدائمة مقابل شراء العقارات مع الحق في تسجيلها.

وفي أيار/ مايو 2023، فتحت حكومتها تملك العقارات للأجنبي دون حد أقصى شرط سداد قيمتها بالعملة الصعبة، ما سبقه قرار منح الجنسية مقابل شراء عقار بـ300 ألف دولار، والذي لحقه اشتراط مصلحة الشهر العقارى لتسجيل بيع العقارات للأجانب تحويل ثمنها بالعملة الصعبة من الخارج.

ويربط مراقبون بين عملية انتقال الأموال من الخارج لشراء العقارات أو الحصول على الإقامة والجنسية بعمليات غير مشروعة مثل "غسيل الأموال"، إلى جانب ما يثار حول مخاطر تملك الأجانب عقارات وأراضي استراتيجية قريبة من الحدود أو منشآت عسكرية أو مواقع استراتيجية بما يمس الأمن القومي، وتسمح دول بالشرق الأوسط وأوروبا للأجانب بتملك العقارات بهدف جذب الاستثمار، بينها: الإمارات، والسعودية، وقطر، وتركيا، لكنها تفرض قيودا لحماية مصالحها وحماية لأمنها.

ووضعت بريطانيا ضوابط لعمليات الشراء بأسماء مخفية عبر صناديق "أوفشور"، وتقصر الإمارات والسعودية وقطر تملك الأجانب على مناطق محددة، ولا تسمح به بمناطق أخرى تقر فيها بحق الإيجار أو الانتفاع فقط، في حين تسمح تركيا بتملك الأجنبي (300 ألف متر مربع) فقط، و10 بالمئة من مساحة أي منطقة إدارية.

طفرة البناء والتشييد
ورغم غياب قائمة الجنسيات الأكثر شراء للعقارات في مصر عن البيانات الرسمية، إلا أن الاتجاهات العامة والمصادر تشير إلى أن مواطني السعودية والإمارات والكويت هم الأكثر نشاطا بين الأجانب بهذا القطاع، مدفوعة بتراجع قيمة العملة المصرية وطفرة البناء في مصر، وتتركز أهم الاستثمارات العقارية الضخمة بـ"العاصمة الإدارية"، المقر الحكومي والإداري الجديد للدولة، والتي تقدر تكلفتها بـ45 مليار دولار وتضم وحدات سكنية وتجارية وإدارية فخمة.

وتقدر حجم الاستثمارات في حي المال والأعمال (الأبراج) وحده بـ 3 مليارات دولار، فيما تجاوزت استثمارات منطقة النهر الأخضر 9 مليارات جنيه، بجانب الحي الحكومي، والتجمعات السكنية والمولات التجارية والإدارية.

وخلال السنوات الماضية شهد "الساحل الشمالي الغربي"، طفرة بالإسكان الفاخر والوحدات المصيفية ذات الطلب الأجنبي والعربي خاصة في مشروعات "إعمار" و"مراسي" و"ساوث ميد"، فيما بلغت مبيعات الساحل الشمالي نحو 331 مليار جنيه بالنصف الأول من 2024 لأكبر 10 مطورين.

وتُعد صفقة "رأس الحكمة" لـ"القابضة" (ADQ) الإماراتية أضخم المشاريع العقارية، لبناء مدينة سكنية وسياحية بـ170 مليون متر مربع (40.600 فدان)، باستثمار بقيمة 35 مليار دولار، إلى جانب مدينة العلمين الجديدة الساحلية على البحر المتوسط والتي تعد لتكون مركزا سكنيا وإداريا وسياحيا وخاصة بمنطقة الأبراج الشاهقة، والمدينة التراثية.

وتعد "القاهرة الجديدة" (شرق القاهرة)، مركزا للإسكان الفاخر والتجمعات السكنية والمقرات التجارية للشركات الخاصة، مع مشروعاتها الضخمة في "مدينتي" و"الرحاب" ومشروعي "سيتي جيت" القطري، و"ميفيدا جاردنز"، أيضا، تبرز أهمية منطقة "6 أكتوبر"، و"الشيخ زايد" (غرب القاهرة)، بتجمعاتها السكنية التي تخدم الطبقة فوق المتوسطة والعليا والتي تشهد حضورا قويا لاستثمارات كبار المطورين، والدولة.

وأحدث المشروعات بغرب القاهرة، "جريان" التي يمر منها فرع جديد لنهر النيل على مساحة 6.8 مليون م2، (1600 فدانا) بمدينة الشيخ زايد، وبواجهة نيلية 9 ك.م، كذلك يشهد الساحل الغربي للبحر الأحمر، طفرة كبيرة في البناء والتشييد السياحي والفندقي، والتي يعد آخرها مشروع "مراسي ريد"، بشراكة سعودية إماراتية، لشركتي "إعمار" و"سيتي ستارز"، في (2426 فدانا)، وباستثمارات 900 مليار جنيه.

جنسيات وحجم الاستثمارات الأجنبية
يؤكد الخبير المصري في تحليل المعلومات وقياس الرأي العام مصطفى خضري، أن تحليلات (المركز المصري لدراسات الإعلام والرأي العام) "تكامل مصر"، -والمستندة إلى دراسة الصفقات الكبرى، وهياكل ملكية الشركات العقارية المطروحة في البورصة، وتقارير السوق الدولية- كشفت عن وجود فئتين رئيسيتين من المشترين الأجانب للعقار المصري".

وفي حديثه لـ"عربي21"، أوضح أن "الفئة الأولى هم: المستثمرون الاستراتيجيون (أصحاب رؤوس الأموال الكبيرة)"، مبينا أنها "الفئة الأكثر تأثيرا بالسوق، حيث تستثمر مبالغ طائلة لاستحواذ على شركات كاملة أو لتطوير مشاريع عملاقة"، و "تُمثل مشتريات هذه الفئة ما بين 94 بالمئة إلى 96 بالمئة من إجمالي مشتريات الأجانب عامي 2023 و2024، وتتركز جنسياتهم بشكل أساسي بالخليج العربي، وخاصة الإمارات والكويت وقطر والسعودية"، بحسب رئيس "تكامل مصر".

ويلفت إلى أن "الإمارات القوة الاستثمارية الأبرز، وتمثلها كيانات سيادية كصندوق (ADQ القابضة) وشركات مثل (الدار) و(إعمار)، ولا تركز هذه الكيانات على شراء الوحدات الفردية، بل تستحوذ على شركات بأكملها مثل (سوديك) أو تقوم بتطوير مدن متكاملة (كمشروع رأس الحكمة)، وتمثل مشترياتها ما بين 62 إلى 65 بالمئة من إجمالي مشتريات الأجانب".

ويشير إلى "الكويت، والتي تمثلها عائلات استثمارية كـ(الخرافي)، التي تمتلك حصصا مؤثرة بشركات بينها (بالم هيلز للتعمير)، وتمثل مشترياتها بين 17 إلى 19 بالمئة"، ويلمح إلى قطر، وتمثلها "الديار القطرية" كذراع استثماري، والتي تطور مشاريع ضخمة مثل (سيتي جيت) بالقاهرة الجديدة، وتمثل مشترياتها بين 11 إلى 13 بالمئة".

ورابعا، يذكر "السعودية، والتي يمثلها رجال أعمال ومستثمرين مثل مجموعة (المهيدب)، التي تسيطر على مجموعة (بايونيرز بروبرتيز) و(الجيزة للمقاولات)، وتمثل مشترياتها بين 2 إلى 3 بالمئة من إجمالي مشتريات الأجانب".

المشترون الأفراد والباحثون عن ملاذ آمن
ويبين خضري، أن "هذه الفئة تشمل المشترين للوحدات السكنية والتجارية الصغيرة لأسباب مختلفة، وتمثل مشترياتها بين 4 إلى 6 بالمئة من إجمالي مشتريات الأجانب"، مصنفا إياهم إلى قسمين.

الأول بحسب "تكامل مصر"، هم "المشترين من دول الجوار التي تشهد نزاعات (السودان، ليبيا، سوريا، اليمن)"، موضحا أن أفراد هذه الفئة باحثون عن الأمان والاستقرار، ويقومون بشراء العقارات السكنية والتجارية والصناعية بهدف السكن الدائم، أو الحفاظ على مدخراتهم، أو تأسيس أعمال تجارية وصناعية صغيرة".

ويتابع: "يتركز وجودهم في مناطق محددة بالقاهرة الكبرى والجيزة والإسكندرية، وأسهم طلبهم الكثيف والمفاجئ (خاصة من السودانيين) في رفع أسعار العقارات، وتمثل مشتريات هذه المجموعة بين 3 إلى 4 بالمئة من إجمالي مشتريات الأجانب".

وحدد القسم الثاني بالمشترين من جنسيات غير عربية (أوروبيون وأمريكيون)، مؤكدا أن "هذه الفئة في مقدمتها البريطانيين والألمان والروس والأمريكيين، بدافع رئيسي شراء (مسكن ثان) أو منزل للعطلات بمناطق ساحلية (الغردقة والساحل الشمالي)، وتمثل مشترياتهم أقل من 1 بالمئة".

مخاطر سيطرة الأجانب على القطاع
يرى خضري، أن أول المخاطر "تعميق الفجوة الاجتماعية وارتفاع الأسعار، حيث تركّز الشركات على تطوير مشاريع فائقة الفخامة موجهة للأثرياء من الخارج، ما يرفع سقف أسعار العقارات بالسوق المحلي، وإبعاد حلم امتلاك سكن لائق عن شريحة واسعة، ويزيد صعوبة تلبية احتياجات الطبقة الوسطى".

وثانيا يلفت إلى "خطر المضاربة وخلق مدن أشباح"، مبينا أنه "عندما يصبح الهدف تحقيق عائد استثماري سريع، تُشترى العقارات كأصول مالية وليس كمساكن، ما قد يبقي آلاف الوحدات الفاخرة فارغة، محولة إياها إلى (مدن أشباح) لا تحل أزمة الإسكان ولا تخلق مجتمعات حقيقية، وتصبح مجرد أدوات للمضاربة".

اظهار أخبار متعلقة

ويشير ثالثا، إلى "توجيه الموارد الوطنية لخدمة شريحة محدودة"، مؤكدا أن "توجيه موارد الدولة الشحيحة، مثل الأراضي المميزة والبنية التحتية والدعم، لخدمة مشاريع فاخرة تستهدف شريحة صغيرة من الأثرياء والأجانب، يأتي على حساب توجيه تلك الموارد نحو قطاعات أكثر إلحاحا، مثل الإسكان المتوسط والاقتصادي، أو قطاعات إنتاجية حقيقية كالصناعة والزراعة".

وتحدث رابعا، عن "مخاطر متعلقة بالسيادة على المدى الطويل"، ملمحا إلى "إنشاء المشاريع العملاقة بمناطق استراتيجية وحيوية (الساحل الشمالي والبحر الأحمر)، وقد تؤدي السيطرة الأجنبية الواسعة عليها لخلق جيوب سكانية واقتصادية منعزلة ذات طابع خاص، ما يطرح تحديات مستقبلية تتعلق بالسيادة والإدارة المتكاملة لمناطق حساسة".